La Société Civile Immobilière fait partie des formes les plus prisées par les acquéreurs de biens immobiliers. Son rôle est de permettre à au moins deux individus de se réunir pour acheter un bien immobilier. Découvrez ici quelques astuces pratiques pour créer une SCI.
Plan de l'article
Rédiger les statuts
Tous les types de SCI doivent franchir cette étape. La rédaction des statuts de la SCI est obligatoire. Pour sa rédaction, le respect de certaines formalités est indispensable et ils contiennent entre autres :
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- La forme adaptée ;
- La dénomination sociale de la SCI ;
- La recherche du siège social de la SCI ;
- Le fonctionnement et la durée de vie de la société qui est comprise entre 1 à 99 ans.
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En ce qui concerne les mentions optionnelles, les organes en charge de la rédaction des statuts peuvent décider d’y faire apparaître les raisons d’être de la société. Autrement dit, les principes dont se dote la société pour l’atteinte de ses buts.
Cependant, il n’y a pas une disposition définitive des statuts. Mieux, vous pouvez toutefois éditer les statuts de la SCI en cours de vie sociale. Par exemple, le capital social peut subir des changements à tout moment. Pour leur validité, il est nécessaire que les statuts soient paraphés et par chacun des associés. Ensuite, s’ils ont été établis par un acte authentique chez un notaire, l’enregistrement au service des impôts des entreprises est requis. Il en est de même lorsqu’il s’agit d’un apport d’immeubles au capital social.
La constitution d’un capital social pour une SCI n’exige pas un minimum légal. Mais chaque associé doit apporter au moins 1€. Les parts sociales reçues par ces associés sont proportionnelles à l’apport effectué.
À ce stade, plusieurs types d’apports sont à la portée des associés :
- Apports en numéraire : il s’agit d’un apport d’argent qui peut être versé soit en espèce, par chèque, ou par un virement bancaire dans le compte de la SCI ;
- Apport en nature : il consiste à apporter un bien meuble ou immeuble différent de l’argent. Mais ce type d’apport peut être à la base d’une évaluation par le commissaire aux apports, au cas où ils seraient supérieurs au montant des apports numéraires.
Vous pouvez également opter pour la construction d’une SCI à capital variable. Mais ici, le capital peut légèrement varier entre le montant plancher et le montant plafond. Dans ce cas, vous devez nécessairement faire apparaître une clause dans le contrat pour le faire notifier.
Publier une annonce légale dans un JAL
C’est une étape cruciale pour la construction de la SCI. Son rôle est de rendre publique sa création. C’est aux associés de trouver le journal dans lequel ils souhaitent leur annonce. Après avoir trouvé le journal, ils doivent adapter une bonne forme dans leur publication. L’annonce doit constituer les éléments suivants : la nature des statuts, la date des statuts, la forme de la société, l’adresse du siège social, le montant du capital social, etc.
Après la publication de l’annonce, une attestation de parution sera remise au gérant. Celle-ci sera jointe au dossier de demande d’immatriculation.
Nommer un gérant et désigner les associés
La nomination d’un gérant est obligatoire pour une SCI. Le rôle du gérant est de représenter la société auprès des tiers et de prendre les décisions nécessaires à son fonctionnement, en respectant les statuts et les règles légales.
Les associés doivent aussi être désignés. Ils peuvent être plusieurs personnes physiques ou morales qui vont détenir des parts sociales dans la SCI. La loi ne fixe pas de nombre minimum ou maximum d’associés, mais il faut au moins deux associés pour créer une SCI.
Il faut déterminer le nombre de parts sociales émises par la société ainsi que leur valeur nominale. Ils précisent aussi comment sont réparties ces parts entre les différents associés.
Une fois le gérant nommé et les associés désignés, ils devront signer ensemble un document appelé ‘acte constitutif‘. Il s’agit du contrat qui va régir l’organisation interne de la SCI : il contiendra notamment les clauses relatives à l’affectation des bénéfices, aux modalités de prise de décision ou encore à l’exercice du droit de vote.
L’étape suivante consiste enfin en l’immatriculation officielle au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), via laquelle sera obtenue sa personnalité morale. C’est une étape irréversible qui donnera naissance à la SCI et permettra de commencer son activité.
Effectuer les formalités d’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce
Effectuer les formalités d’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce est une étape cruciale dans la création d’une SCI. Cette procédure permettra à la société d’être enregistrée officiellement et ainsi de pouvoir exercer son activité.
La première démarche consiste à rédiger les statuts de la SCI, qui vont définir son fonctionnement, sa structure juridique et ses règles internes. Une fois que ceux-ci sont finalisés, ils doivent être signés par tous les associés avant d’être déposés au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent.
Le CFE transmet ensuite le dossier complet comprenant notamment l’acte constitutif, le formulaire M0 (qui sert à déclarer la création ou modification d’une entreprise) ainsi que divers documents justificatifs au greffe du tribunal de commerce pour immatriculation.
Une fois le dossier reçu par le greffe, celui-ci dispose alors d’un délai maximal de 15 jours pour valider l’enregistrement ou demander des compléments d’informations. Si tout est conforme aux exigences légales, il procède alors à l’immatriculation définitive et remet un extrait Kbis attestant que la SCI existe bel et bien.
Il faut cependant noter qu’il existe plusieurs frais liés à cette démarche : frais administratifs pour les formalités dont chaque tarif varie selon leur nature ; droits fiscaux sur les apports en numéraire ou en nature lorsqu’ils sont supérieurs respectivement à 7 500 € et 30 000 € ; éventuellement droit fixe lié aux personnes physiques nommées dans les statuts en tant que gérant ou président.
Il est à souligner qu’une fois la SCI immatriculée, elle devra se conformer aux obligations légales et fiscales qui lui incombent : tenue d’une comptabilité régulière avec un bilan annuel obligatoire ; dépôt des comptes auprès du greffe ; paiement de l’impôt sur les sociétés pour les bénéfices réalisés.
